失控的高房租,比高房价更可怕

买不起房子,可以租房,租不起房子,又该怎么办?

 

来源:正解局(ID:zhengjieclub)

 

 

买不起房子,可以租房,

租不起房子,又该怎么办?

 

 

躲过了高房价,躲不过高房租。

 

最近,不断上涨的房租,引发了人们的关注。

 

其实,这波涨价潮,从六七月份的毕业季就开始了。

 

 

1

 

大学毕业生初识社会残酷的第一堂课,可能是在群租房里学到的。

 

这堂课的第一个关键词,叫价格高。

 

某房地产研究院统计数据显示,北京的平均租金是82元/平米,也就说,租个100平米的小三房,要8200元。注意,这只是平均数,越靠近市中心,租金越贵。

 

比如,北京西城区这套小房子,建于90年代,房龄比刚出校门的大学生还老。装修简陋、家具破旧,面积仅40平米,要价5500元。别瞧不上,很抢手的。

 

 

再看南京,6月份的平均房租是2774元/套。然而,像地铁2号线集庆门站区域,80平米的小两房,价格都在5000元以上。

 

(南京房租价格)

 

一二线城市房租高,三线城市也不甘示弱。在山东济宁,装修简单的房子,租金也要1000元以上。

 

这堂课的第二个关键词,叫涨幅快。

 

先看全国的情况,今年5月,CPI同比上涨了1.8%,租房指数同比上涨2.4%,比CPI高了0.6个百分点。

 

(上海各区房租价格)

 

热点城市租金上涨更快。据房天下的数据,2017年2月—2018年5月,17个热点城市房租年均上涨超过了8%,上海上涨19.5%、深圳上涨15.5%,北京更是大涨25.9%!

 

这个涨幅,离失控不远了。

 

 

2

 

房租为什么涨得这么快?还是要看供需关系。

 

先看需求。

 

从2009年到2017年,中国流动人口(非本地户籍)规模从1.8亿增长到2.5亿。

 

(中国流动人口规模)

 

其中的67.3%,也就是1.7亿人,需要靠租房解决住的问题。

 

(67.3%的流动人口租住私房)

 

每年的5月底到7月中旬,是租房市场的高峰期(另一个高峰期是务工人员进城的3月份)。

 

大量高校毕业生离校,造成短期内租房需求暴增,推高了房租。

 

某中介机构的统计数据显示,今年5月,北京西城、东城、海淀租赁成交量,环比增加了10%以上,决策时间也明显低于去年同期。这表明,北京租赁需求扩大,很多人已经开始抢房子了。

 

再看供给。

 

北京的租房供给,不增反减。特别是2017年年底,因大兴一场大火,北京开始整治群租房,客观上,压缩了供给量。

 

可以简单地算一笔账。北京规定,“出租房屋人均居住面积不得低于5平方米,每个房间的居住人数不超过2人”,也就说,一套100平米的小三房,最多只能住6个人,但搞成群租房,住25个人绰绰有余。仅以20人计算,清理一套群租房,意味着14个人无房可住,相当于消减了2套房源。

 

看数据,2017年1—4月,北京就整治违法群租房3709户,全年预计在7500套。也就是说,北京租房市场,变相减少了1万余套房源。

 

(北京整治群租房情况)

 

房源减少,北京不是孤例。链家研究院数据显示,从去年8月到今年2月,链家平台新增租赁房源套数连续7个月环比下降,目前租赁新增供给仅为2017年高峰的50%,租赁客房比由2017年末的1.9上升到2018年初的2.4。

 

租赁需求上升,供给不增反降。

 

房租能不涨吗?

 

 

3

 

资本力量,正在成为房租上涨的另一个推手。

 

当北京在清理群租房,深圳正引入资本,将城中村改造成长租公寓。

 

公寓的住房条件大为改善,房租也涨得吓人。有记者调查,改造后的长租公寓,租金比改造前,涨了两倍。

 

正因如此,深圳富士康员工不干了,要求涨工资,并希望深圳降低改造城中村的速度,以免交不起租金。

 

(深圳富士康员工的公开信)

 

根据计划,“十三五”期间,深圳要将100万套(间)城中村住房改造为长租公寓。可以预计,改造完成后,租金至少上涨50%。

 

在租购并举政策推动下,我国住房租赁市场一片火热,长租公寓尤其火爆。

 

据自如寓公布的数据,2015年长租公寓的门店增长率不足15%,2016年增长了35%,2017年更是高达40%。

 

(长租公寓品牌榜单)

 

资本正大举进军租房市场,烧钱抢占房源。前两天有一条新闻,蛋壳和自如两大长租公寓巨头争抢一套房源,原本房东心理预期在7500元一月,硬生生被炒到10800元让蛋壳拿下。

 

 

资本不是做慈善,一旦站稳脚跟,必然大幅提高租金,将付出的成本,转嫁到租户身上。

 

 

4

 

中国的情况,更为特殊。

 

国际上,衡量房产运行状况良好的租售比一般为1∶300到1∶200,即一个月的房租用200个月的时间能够把买房的投资全部收回。

 

(中国城市房屋租售比)

 

中国一线城市的租售比,普遍在1比500左右,有的城市甚至高达1比700。这意味着出租一套商品房至少要过40年才能收回成本。

 

也就说,相对于房价,中国的房租,太便宜了。

 

这是不是意味着,房租还将继续涨?

 

 

5

 

高房租,已经超过了很多人的承受能力。

 

通常来说,30%是房租收入比的“黄金分割”点。低于30%,处于幸福区间范围,超过30%,租金压力就会影响生活的幸福感。

 

北京大学毕业生的起薪没有准确的统计,如果以“2018年中国大学毕业生薪酬水平排行榜”作为参考的话,清华、北大这样顶尖名校的毕业生,平均月薪也就9000元。

 

(2018年中国大学毕业生薪酬水平排行榜)

 

仅仅租房,就要花掉其中的三分之一。由此看来,绝大多数的北京大学毕业生,恐怕都不太幸福。

 

中国青年报社社会调查中心联合问卷网,对租房的年轻人进行的一项调查显示,55.5%每月房租占月收入的1/3,20.7%每月房租占月收入的一半及以上。

 

易居房地产研究院公布了一份《全国50城房租收入比研究》报告,全国50个城市中,超七成房租收入比较高。

 

(《全国50城房租收入比研究》报告)

 

房租一年要涨个10%,算一下,你的收入增幅,能跑赢房租吗?

 

 

6

 

政府不断出台调控政策,死盯着房价。视线之外的房租,却一路狂奔。

 

有人会说,市场经济下,房租应该是市场说的算,让供求关系自由调节。

 

但要知道,租赁关系中,承租人始终处于弱势地位。供求失衡之下,承租人基本没有议价的本钱。

 

失控的高房租,比高房价更可怕。

 

居住是刚需,却不一定需要通过买房实现。当房价高到高不可攀时,租房就成为了人们最后的退路与底线。

 

不断上涨的房租,正在一步步击穿底线。

 

买不起房子,可以租房,租不起房子,又该怎么办?

 

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